Блог · Ипотечен пазар
Плаваща на хартия, фиксирана на практика: защо ипотечната лихва в България пада, а в еврозоната расте.
Учебникът казва, че плаващата лихва е евтина, но рискова — може да се качи. Данните за юни 2026 г. показват нещо по-интересно: най-скъпи и растящи са именно плаващите лихви, вързани към Euribor. А най-стабилна и дори падаща е пак „плаваща“ — българската. Важното не е дали е фиксирана или плаваща, а към какво е вързана.
Актуализирано: 07.08.2026 г. · данни към юни 2026 г. · ЕЦБ, БНБ, национални централни банкиНай-скъпо · Латвия
Плаваща по 6-месечен Euribor — и се качи
Най-евтино · България
Също „плаваща“ — но падна
По-скъпо в Euribor пазарите
Балтика ~4,2% срещу 2,40%
Плаващи по Euribor — нагоре
Трите балтийски държави и Финландия; България — надолу
Изходната точка
На хартия едно, на пазара друго.
Да, в рамките на една оферта фиксираната лихва носи премия и е по-висока от плаващата — банката иска да ѝ се плати за поетия риск. Това е тривиално и не обяснява нищо.
По-интересното е между пазарите. Към юни 2026 г. дори базовото правило „фиксираната е по-скъпа“ се обръща: най-скъпи в целия ЕС са плаващите лихви в Балтика (до 4,36%), а фиксираната за целия срок лихва във Франция е едва 3,27%. Докато ЕЦБ вдигаше лихвите, всеки пазар, вързан към Euribor, поскъпна — рискът от „плаващата“ лихва се реализира. България, също с „плаваща“ лихва, направи обратното.
Значи етикетът не ви казва нищо. Казва го това, върху което е стъпила лихвата.
Класация · юни 2026 г.
Кой колко плаща — и накъде се движи.
Подредено по средна лихва, от най-високата. „Промяна“ е спрямо средното за 2025 г. Колоната „Стъпва на“ показва върху какво се смята лихвата — това, а не думата „плаваща“, обяснява посоката.
| # | Държава | Юни 2026 | Промяна | Вноска / €100k | Стъпва на |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Латвия | 4,36% | +0,19 ▲ | €547,92 | Euribor 6м |
| 2 | Естония | 4,22% | +0,33 ▲ | €540,06 | Euribor 6м |
| 3 | Литва | 4,05% | +0,28 ▲ | €530,60 | Euribor 6м |
| 4 | Германия | 3,95% | +0,28 ▲ | €525,08 | Фикс 10 г. |
| 5 | Нидерландия | 3,82% | +0,17 ▲ | €517,95 | Фикс 5–10 г. |
| 6 | Словакия | 3,79% | +0,09 ▲ | €516,31 | Фикс 1–5 г. |
| 7 | Белгия | 3,63% | +0,33 ▲ | €507,62 | Фикс целия срок |
| 8 | Гърция | 3,57% | −0,02 ▼ | €504,39 | Euribor / фикс |
| 9 | Люксембург | 3,57% | +0,15 ▲ | €504,39 | Euribor / реф. |
| 10 | Австрия | 3,56% | +0,17 ▲ | €503,85 | Euribor / фикс |
| 11 | Италия | 3,50% | +0,30 ▲ | €500,62 | Euribor / фикс |
| 12 | Ирландия | 3,49% | −0,15 ▼ | €500,09 | Фикс 2–5 г. |
| 13 | Франция | 3,27% | +0,13 ▲ | €488,37 | Фикс целия срок |
| 14 | Финландия | 3,22% | +0,35 ▲ | €485,73 | Euribor 12м |
| 15 | Кипър | 3,17% | −0,04 ▼ | €483,10 | Euribor / ЕЦБ |
| 16 | България | 2,40% | −0,04 ▼ | €443,74 | Депозити / РЛП |
Средна лихва по наистина нови жилищни кредити. Вноската е за €100 000, срок 25 години, анюитетна схема, без такси и застраховки. Всеки пазар, вързан изцяло към Euribor, е нагоре; надолу са само няколко, сред тях България.
Един етикет, две различни лихви
Защо „плаваща“ значи различни неща.
И в Балтика, и в България лихвата е формално плаваща. Разликата е в референтния индекс, върху който се смята — а той идва от два несвързани свята.
| Показател | Плаваща по Euribor | Плаваща в България |
|---|---|---|
| Стъпва на | 6–12-месечен Euribor + надбавка | цената на местните депозити (≈ 0%) |
| Кой цикъл я движи | инфлацията в големите икономики (ЕЦБ) | свръхликвидността в банковата система |
| Ниво, юни 2026 | 3,2 – 4,4% | 2,40% |
| Посока през 2026 | нагоре (+0,19 … +0,35) | надолу (−0,04) |
| Реално поведение | като „риск“ — покачва се | като фикс — стабилна и дори пада |
България
Защо българската „плаваща“ е по-стабилна от западна фиксирана.
Българските банки кредитират от евтини местни депозити, а не от пазара. Затова дори когато лихвата е записана като „плаваща с референтен Euribor“, на практика тя често се смята по банков референтен лихвен процент (РЛП), стъпил на цената на депозитите — а тя е близо до нула и системата е свръхликвидна. Резултатът: лихвата не се вдига, когато Euribor расте, и в момента дори пада.
Оттук и парадоксът в таблицата: кредитополучателите в Балтика с „плаваща“ лихва по 6-месечен Euribor поеха цялото поскъпване от ЕЦБ, докато българинът с „плаваща“ лихва плаща по-малко и по-предвидимо от французин с фиксирана за целия срок лихва.
За купувача
Гледайте върху какво се смята лихвата, не етикета.
- Питайте към какво е вързана лихвата. Euribor (кой — 3, 6 или 12 месеца) или банков референтен процент. Това решава дали вноската ви ще следва ЕЦБ, или местните депозити.
- Ако е Euribor — вижте какво прави Euribor. През последния цикъл на ЕЦБ той удвои лихвите в редица пазари. „Плаваща по Euribor“ значи изложеност на този цикъл.
- Ако е банков РЛП — искайте методиката. Как се определя, кога се преразглежда и какво го движи. В България той стъпва на депозитите — затова е бил стабилен.
- Надбавката е фиксирана, индексът — не. Общата лихва се движи само с индекса; проверете има ли долен праг.
- Сравнявайте ГПР, не номиналната лихва. Таксите и задължителните застраховки влизат в годишния процент на разходите — там е реалната цена.
- Средната стойност не е оферта за вас. При конкретен доход, енергиен клас и 80–85% финансиране отклонение от 0,20–0,50 пр.п. спрямо националната средна е нормално.
Методика
Какво е съпоставимо и какво не.
Серията е за домакинства, покупка на жилище и наистина нови кредити — предоговорените и рефинансиранията са извадени. Средното за 2025 г. е средноаритметично от 12-те месечни национални стойности. България е сметната по същия принцип от таблиците на БНБ: нов бизнес минус предоговорени и рефинансирания, а лихвата — среднопретеглена по обеми. Стойностите са закръглени до втория знак, затова сборове и разлики може да се разминат с 0,01 пр.п.
Няма единна европейска база, която да изравни едновременно самоучастие, срок, доход, възраст, енергиен клас и такси. Затова числата сравняват пазарни равнища, а не обещани оферти към един и същ клиент.
- ЕЦБ — хармонизирана серия за действително нови жилищни кредити.
- БНБ — пълни таблици на лихвената статистика; средни лихви, обеми и ГПР (юни 2026 г.).
- Национални централни банки за типичния начин на определяне на лихвата: Bank of Finland, Eesti Pank, Bank of Lithuania, Deutsche Bundesbank, National Bank of Belgium, Central Bank of Ireland, Banque de France, Bank of Italy, Central Bank of Cyprus.
Данните са с информативен характер и не представляват оферта, инвестиционен или правен съвет. Лихвите и условията се променят и се определят индивидуално от всяка банка според дохода, обезпечението и профила на кредитополучателя. Примерните вноски са изчислени по анюитетна схема без такси и застраховки. Преди решение сверявайте актуалните стойности с банката и с европейския стандартизиран информационен формуляр.
Разберете каква вноска реално можете да поемете.
Безплатна предварителна оценка и разговор с кредитен консултант на FinCity — без документи и без ангажимент на този етап.
Изчислете бюджета си