Контролен списък на купувача на първо жилище.

Осем фази, 34 проверки — от бюджета преди първата обява до административните срокове след нотариуса. Отмятайте, докато напредвате. Прогресът се вижда веднага и не се запазва след затваряне на страницата.

Актуализирано: юли 2026 г.

Вашият напредък 0 от 34 (0%)

Отметките са само за ваше удобство в текущата сесия — нищо не се записва и не се изпраща.

Финансова подготовка

Преди първата обява. Тук се печели или губи целият процес.

Изчислете реалния си бюджет. Официален нетен доход × 50% (лимит на БНБ за вноски по всички задължения) определя максималната вноска; наличните спестявания — самоучастието. Безплатна оценка: кредитен консултант на FinCity.

Проверете кредитната си история. Справка от Централния кредитен регистър (БНБ) — лично или през банка. Просрочия и забравени кредитни карти се изчистват преди, не по време на кандидатстването.

Заделете пълната сума собствени средства. Минимум 15% самоучастие + 5–7% разходи по сделката (местен данък ~3% за София, нотариус, вписване, банкови такси) + резерв за нанасяне.

Вземете предварително одобрение от банка. С него знаете точната си горна граница и преговаряте като сериозен купувач. Внимание: предварителното одобрение има срок (обичайно 3–6 месеца) и не е гаранция — окончателното одобрение зависи и от конкретния имот.

Дефиниране на търсенето

Ясните критерии пестят месеци огледи.

Определете 3–4 задължителни критерия (район, брой стаи, етаж, паркиране) и ги разграничете от „желателните“. Имот, който покрива всичко, обичайно е извън бюджета.

Проверете цените в целевите квартали срещу бюджета си — вижте актуалния пазарен анализ. Ако не съвпадат, коригирайте района или очакванията, не бюджета.

Решете: ново строителство или вторичен пазар. Ново = по-нисък данък сграда първите години, енергийна ефективност, но риск от забавяне и незавършена среда. Старо = готово за живеене, но проверете инсталации, вход и съседи.

Задайте критериите си във FinHome и изберете периодичност — получавате лична селекция само от имоти в бюджета ви, без обаждания и без спам.

Селекция и огледи

Гледайте с чеклист, не с емоция.

Огледайте имота минимум два пъти — веднъж през деня, веднъж вечер/в пиков час. Шум, паркиране, осветеност и трафик се виждат само така.

Проверете сградата, не само жилището: вход, покрив, мазе, фуги/пукнатини по фасадата, състояние на асансьора, има ли професионален домоуправител и фонд „Ремонт“.

Питайте за реалните месечни разходи: такса вход/поддръжка, отопление (ТЕЦ, ток, газ), данък сграда и такса смет за имота.

Сравнете исканата цена с реални сделки в района, не с други оферти. През 2026 г. отстъпки при преговори са нормални — офертната цена е покана, не присъда.

Проверка на имота

Правната проверка е най-евтината застраховка, която ще купите.

Ангажирайте независим адвокат по вещно право — не адвоката на продавача и не само юриста на банката (той пази банката, не вас).

Проверете собствеността по документи: акт за собственост, непрекъсната верига на прехвърлянията, съпружеска имуществена общност (подписват ли и двамата съпрузи), наследствени права.

Извадете удостоверение за тежести от Имотния регистър за минимум 10 години назад: ипотеки, възбрани, искови молби, право на ползване. Удостоверението да е с дата максимално близо до сделката — тежест може да се впише и седмица преди нотариуса. Повторна проверка в деня на изповядването е стандартна практика.

При ново строителство: разрешение за строеж, статут на земята, Акт 14/15/16 (разрешение за ползване), договор с ясни срокове и неустойки при забавяне, репутация и завършени обекти на инвеститора.

Проверете за задължения по имота: данък сгради и такса смет (удостоверение от общината), сметки за ток/вода/парно, задължения към етажната собственост.

Сверете реалното с документалното: квадратура и разпределение по скица/схема, узаконени ли са преустройствата, кои прилежащи части (мазе, таван, паркомясто) са включени в цената и описани в документите.

Договаряне и предварителен договор

Тук се фиксират парите и рисковете.

Преговаряйте на база факти: констатации от огледа, сравними сделки, време на пазара на обявата. Писмена оферта с кратък срок на валидност работи по-добре от устни пазарлъци.

Предварителният договор да се изготви/прегледа от вашия адвокат. Задължителни елементи: точна цена и начин на плащане, срок за нотариално изповядване, състояние на имота при предаване, кой дължи кои разходи.

Включете защитна клауза за финансирането: при отказ на банката капарото (обичайно ~10%) се връща в пълен размер. Без тази клауза отказано финансиране означава загубено капаро. Това е най-скъпата и най-честа грешка на купувачи на първо жилище.

Плащайте капарото по банков път срещу подписан договор — никога в брой без документ.

Финансиране

От предварително към окончателно одобрение.

Подайте пълното досие в банката: документи за доход, предварителен договор, документи за имота. Одобрението отнема обичайно 1–2 седмици при пълен комплект.

Изчакайте оценката на лицензирания оценител. Банката финансира до 85% от оценката — ако тя е под договорената цена, разликата е за ваша сметка. Планирайте този сценарий предварително.

Прочетете договора за кредит преди деня на подписване: ГПР, как се формира променливата лихва, такси за предсрочно погасяване (за ипотечни кредити на физически лица — до 1% само през първата година, след това 0%), задължителни застраховки.

Не поемайте нови задължения до усвояването: нов лизинг, кредитна карта или дори смяна на работа между одобрението и нотариуса може да провали финансирането.

Нотариално изповядване

Денят на сделката — по протокол.

Проверете тежестите отново в деня на сделката (актуално удостоверение/справка) и прегледайте проекта на нотариалния акт предварително — данни на страните, описание на имота, цена.

Плащането — само по специална (escrow) или блокирана банкова сметка, с освобождаване след вписване на акта без нови тежести. Никакви плащания в брой.

След подписването нотариусът вписва акта в Имотния регистър (при кредит се вписва и ипотеката). Пазете всички оригинали и вземете удостоверение за вписването.

Подпишете приемо-предавателен протокол при получаване на ключовете: показания на измервателните уреди, състояние на имота, предадено оборудване.

След сделката

Административните задължения имат срокове.

Декларирайте имота в общината до 2 месеца от придобиването (декларация по чл. 14 ЗМДТ) за данък сгради и такса смет.

Прехвърлете партидите за ток, вода и топлофикация/газ на свое име с приемо-предавателния протокол.

Поддържайте задължителната застраховка „Имот“ по договора за кредит и преценете разширено покритие (земетресение, наводнение, гражданска отговорност към съседи).

Ако сте младо семейство (брак, единият съпруг под 35 г., единствено жилище) — ползвайте данъчното облекчение за лихвите по ипотечния кредит с годишната данъчна декларация.

Стъпка 1 започва тук.

Целият списък стъпва върху едно число — реалния ви бюджет. Заявете безплатна предварителна оценка и разговор с кредитен консултант на FinCity, без документи и без ангажимент.

Изчислете бюджета си

Този контролен списък е с образователен характер и отразява публично достъпни данни и нормативни изисквания към юли 2026 г. Той не представлява правен, финансов или данъчен съвет и не замества консултация с адвокат, нотариус или кредитен консултант. FinHome не е кредитен посредник или кредитна институция.

Свързани ресурси

Продължете оттук

Изчислете бюджета си Безплатна оценка от кредитен консултант на FinCity. Основи на ипотеката Правилата на БНБ, лихвите и пълните разходи по сделката. Пазарът в София Цени по квартали и тенденции за 2026 г.